De voor- en nadelen van IP-verhuizingen

Traditionele industrieparken (IP’s) hebben vaak geen toegang tot gecentraliseerde afvalwaterbehandeling en zijn anderszins onverenigbaar met het omliggende stedelijke landgebruik. Hoewel de overheid in 2009 een nationaal beleid heeft goedgekeurd om IP’s te verplaatsen, heeft ze het beleid tot nu toe niet geïmplementeerd vanwege economische redenen, zoals huurders met lange resterende leasetermijnen en de extra kosten voor het leasen van een nieuwe locatie.

De afgelopen 10 jaar is er steeds meer aandacht gekomen voor het optimaliseren van beslissingen over de locatie en verplaatsing van IP’s. Dit weerspiegelt de veranderende behoeften van bedrijven, de dynamische aard van wereldwijde productie- en toeleveringsketens en het toenemende belang van duurzaamheid.

Deze bredere context van kansen en beperkingen op de markt voor intellectuele eigendomsrechten, de missie of functie van een intellectuele eigendom en de bijbehorende mix van sectoren die zijn geselecteerd om die missie te volbrengen, kunnen dienen als een prikkel om een ​​bestaande intellectuele eigendom te verplaatsen.

Enkele recente markttrends die van invloed zijn op de locatie van IP zijn onder andere dat wereldwijde productienetwerken en outsourcing van invloed zijn op verhuisbeslissingen, waarbij sommige bedrijven op zoek gaan naar locaties met lagere kosten; sectorspecifieke parken die zich richten op specifieke sectoren, zoals farmaceutica of hightech; de ontwikkeling van kleinere, strategisch gelegen parken in stedelijke gebieden die inspelen op de behoeften van e-commerce en last-mile-bezorging; IP-ontwikkelingsstrategieën die zijn toegespitst op specifieke segmenten; speciale economische zones die belastingvoordelen bieden; en eco-IP’s die milieubewuste bedrijven aantrekken.

Timothy D. Van Epp, fellow van het American Institute of Certified Planners, en Mai Nguyen van de International Division van de American Planning Association

Factoren die de locatie van IP’s beïnvloeden

Waarom zoeken veel bestaande IP’s nieuwe locaties? Tekortkomingen van bestaande locaties die IP-verplaatsingen stimuleren, zijn onder meer verouderde infrastructuur, milieuvoorschriften, veranderende productiebehoeften of economische verschuivingen op de bestaande locatie en trends in landgebruik in de omgeving. Deze negatieve factoren van bestaande locaties worden vervolgens vergeleken met de positieve eigenschappen van potentiële alternatieve locaties, waarvan er veel betrekking hebben op de hedendaagse marktrealiteit.

Belangrijke factoren zijn logistiek en connectiviteit. Uit onderzoek blijkt dat toegang tot transportinfrastructuur (wegen, spoorwegen, luchthavens, havens) en efficiënte logistieke netwerken steeds belangrijker worden voor IP’s om bedrijven aan te trekken.

Slimme technologieën zijn ook van cruciaal belang, met onderzoek naar hoe parken infrastructuur en ondersteuning kunnen bieden voor digitalisering en integratie van technologieën zoals automatisering, sensornetwerken, data-analyse en slimme netwerken om de operationele efficiëntie en het resourcebeheer binnen IP’s te verbeteren en optimaliseren. Studies analyseren hoe automatisering in de toekomst IP-ruimtevereisten en personeelsbehoeften kan beïnvloeden.

Er is ook behoefte aan geschoolde arbeidskrachten en innovatie. De beschikbaarheid van geschoolde arbeidskrachten en de nabijheid van onderzoeksinstellingen worden cruciale factoren, die innovatie stimuleren en technologiegedreven bedrijven aantrekken. De noodzaak voor parken om zich aan te passen aan veranderingen in de vaardigheden van de beroepsbevolking en automatisering is een groeiende zorg.

Duurzaamheid staat ook hoog op de agenda. Of er nu een eco-IP wordt voorzien, milieuregelgeving en groeiende maatschappelijke verantwoordelijkheid van bedrijven drijven IP-planning naar het minimaliseren van de ecologische impact van de locatie, evenals de bouw en exploitatie ervan en het opnemen van hernieuwbare energiebronnen, het gebruiken van groene infrastructuur en het minimaliseren van afval en vervuiling.

De uitdagingen die gepaard gaan met verhuizing – voor de IP-huurders en -eigenaar – omvatten duidelijk kostenimplicaties, verstoring van de bedrijfsvoering en mogelijke verplaatsing van personeel. Er zijn echter bredere zorgen, voor de naburige gemeenschap en de stad in het algemeen, die moeten worden aangepakt om een ​​soepele overgang en win-winsituaties voor alle belanghebbenden te garanderen. Met behulp van het duurzaamheidskader van welvaart, mensen en planeet, moet de economische impact van IP’s op het verlies of de creatie van banen, regionale economische ontwikkeling en het aantrekken van buitenlandse investeringen enerzijds in evenwicht worden gebracht met zorgen van de gemeenschap met betrekking tot verplaatsing van buurten, milieuvervuiling en infrastructuurbelasting veroorzaakt door IP’s.

De voor- en nadelen van IP-verhuizingen,

Besluitvormingshulpmiddelen

Er zijn veel hulpmiddelen beschikbaar om besluitvorming over IP-locatie en -verplaatsing te ondersteunen, zoals multi-criteria beslissingsanalyse. Deze aanpak helpt besluitvormers verschillende factoren met verschillende prioriteiten af ​​te wegen, wat leidt tot beter geïnformeerde keuzes voor parklocatie en -verplaatsing. Methoden houden rekening met een breed scala aan factoren, waaronder nabijheid van leveranciers/markten, beschikbaarheid van land en kosten, infrastructuurverbindingen en -kosten, beschikbaarheid van arbeid en -kosten, milieu- en andere wettelijke vereisten en kosten.

Er zijn ook datagestuurde benaderingen met behulp van ruimtelijke analysetools en geavanceerde locatiemodellering. Big data en ruimtelijke analysetools worden steeds vaker gebruikt om optimale locaties te identificeren en de impact van verplaatsing te voorspellen. Geografische informatiesystemen en ruimtelijke modelleringstechnieken worden gebruikt om potentiële locaties te analyseren op basis van verschillende ruimtelijke datasets, waaronder beschikbaarheid van land, infrastructuur, arbeidskosten en milieuregelgeving.

Milieu- en sociale impactbeoordeling spelen ook een belangrijke rol. De vereisten van het ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu omvatten geen sociale beoordeling, maar voor locatiespecifieke analyses van IP-verplaatsing zouden er voordelen zijn van het toepassen van internationale donormethoden voor sociale impactbeoordeling. Managementsystemen voor het aanpakken van milieu-, gezondheids- en veiligheids- en sociale zorgen bieden ook beproefde methoden voor het bereiken van prestatiedoelstellingen voor steden, IP-eigenaren en huurders.

Het betrekken van gemeenschappen, werknemers en milieuorganisaties bij het besluitvormingsproces is belangrijk om een ​​win-winsituatie te creëren voor alle partijen die betrokken zijn bij en belang hebben bij een verhuizingsbeslissing.

Het Ministerie van Planning en Investeringen werkt samen met internationale donoren zoals de Organisatie voor Industriële Ontwikkeling van de Verenigde Naties en de SECO Corporation van Zwitserland om kaders en beleid vast te stellen, inclusief methoden voor het betrekken van belanghebbenden, voor het creëren van eco-IP’s in heel Vietnam.

Betrokkenheid van belanghebbenden bij die ontwikkelingsprocessen heeft de nadruk gelegd op overheidsinstanties op alle niveaus van de overheid en relevante leden van de particuliere sector en de lokale gemeenschap. De gebruikte methoden omvatten trainingscursussen, workshops, communicatie- en uitwisselingsprogramma’s om belanghebbenden vertrouwd te maken met de positieve ervaringen en voordelen van eco-IP-ontwikkeling, inclusief de industriële symbiose en circulaire economie-attributen, in Vietnam en internationaal.

Stedelijke planning voor IP-verplaatsing

Of het nu gaat om het lokaliseren van een nieuw IP van welke aard dan ook, of het verplaatsen van een bestaand IP, er is een gemeenschappelijke behoefte en uitdaging voor niet alleen stakeholderbetrokkenheid, maar ook voor uitgebreide stedelijke planning. En dit geldt zowel voor de locatie van het bestaande IP als voor de nieuwe locatie.

Ten eerste, wat gebeurt er met een stadswijk of district wanneer een bestaande IP het gebied verlaat? Is er sprake van banenverlies of ander economisch verlies door de verloren vraag naar lokale goederen en diensten die niet vervangen zouden worden door de nieuw verplaatste IP? Waarvoor kunnen de gebouwen en het land dat achterblijft, worden gebruikt? Kunnen sommige gebouwen adaptief worden hergebruikt? Is er verontreiniging door gevaarlijke chemicaliën in de gebouwen, de bodem, het oppervlaktewater of het grondwater die moet worden schoongemaakt voordat ze weer productief kunnen worden gebruikt?

Deze zorgen zullen zich vaak op unieke lokale manieren openbaren, zodat een one size fits all-oplossing waarschijnlijk niet effectief zal zijn voor alle verhuizende IP’s. Lokale factoren die de aard en omvang van deze problemen beïnvloeden, zijn onder meer het type IP en de bijbehorende mix van industriële huurders, de economische omstandigheden en economische ontwikkelingsbehoeften van de omgeving, het bestaande omliggende landgebruik en de bevolking, bestaande zorgen van de gemeenschap en de potentiële en specifieke plannen voor verbeterde sociale, economische en milieuomstandigheden.

Het verplaatsen van een heel IP staat gelijk aan het verplaatsen van een heel stedelijk landgebruik. Een dergelijke onderneming vereist het betrekken van een breed scala aan belanghebbenden van de stadsregering, het bedrijfsleven en burgers, evenals de IP-eigenaren en -huurders, in een uitgebreid stedelijk planningsproces dat zowel de bestaande als de nieuwe IP-locaties aanpakt en verbindt.

Dit planningsproces moet de kansen verkennen en de hierboven beschreven tools gebruiken. Daarbij moet het proces streven naar win-winoplossingen voor alle betrokken partijen. Hoewel het handhaven van bestaande milieunormen en -regelgeving op de bestaande IP-locatie een minimale aanpak is om de situatie te verbeteren, is het slechts een suboptimale oplossing.

Of, ongeacht welk nieuw type IP de voorkeur geniet, er is geen reden waarom het niet kan worden gecombineerd met ten minste enkele elementen van de eco-IP-benadering, en zo de inmiddels goed gevestigde kaders en beleidslijnen voor de ontwikkeling van dergelijke parken kunnen worden benut. Het combineren van de eco-IP-benadering met een pakket van overheidsstimulansen voor verplaatsing en/of financiering via een publiek-private samenwerking kan het verschil maken in de besluitvorming over IP-verplaatsing.

Het vierde Vietnam Industrial Property Forum (VIPF 2024), georganiseerd door Vietnam Investment Review, onder auspiciën van het Ministerie van Planning en Investeringen en gecoördineerd met de Vietnam Industrial Real Estate Association, vindt plaats in het Mai House Saigon Hotel in Ho Chi Minhstad op dinsdag 30 juli. Het forum, met als thema “Groen worden voor nieuwe investeringsgolven”, zal zich richten op het beoordelen van de groeivooruitzichten van de industriële vastgoedmarkt van Vietnam en de ontwikkelingstrends van gespecialiseerde industriële vastgoedproducten. Het zal ook juridische kwesties behandelen met betrekking tot bouwnormen voor eco-industriële parken, het omzetten van bestaande parken naar eco-parken en groene ontwikkeling volgens ESG-normen om nieuwe soorten projecten aan te trekken, met name hightech- en grootschalige projecten die worden gefinancierd door wereldwijde conglomeraten. In het kader van het forum van dit jaar zal de organiserende raad een selectieprogramma implementeren met als thema VIPF Green Future Awards. De selectie is bedoeld om investeerders met strategieën voor de ontwikkeling van eco-industriële parken aan te moedigen en te eren, evenals secundaire investeerders die land huren in industriële parken met groene ontwikkelingsstrategieën, gebruikmakend van schone energie, duurzame infrastructuur, slim beheer van waterbronnen en bronnen in het ecosysteem, en bijdragend aan het promoten van duurzame ontwikkelingstrends. De deadline voor het ontvangen van registratiedossiers is 10 juli. Voor meer informatie over het forum en de prijs, bezoek: vipf.vir.com.vn

Verouderde IP’s moeten worden aangepakt De Vietnamese overheid is begonnen met het verplaatsen van industrieterreinen die niet aan de gestelde voorwaarden voldoen naar buiten de centrale gebieden. Alex Crane, managing director van Knight Frank, deelt zijn aanbevelingen om dit proces te bevorderen.

Industrieterreinen vergroten aanbod van hoogwaardige kant-en-klare fabrieken De sterke ontwikkeling van de markt voor industrieel vastgoed heeft het segment van kant-en-klare fabrieken in de ogen van internationale en nationale fabrikanten gestimuleerd.

Geen gemakkelijke opgave voor eco-IP-conversie De aanleg van eco-industriële parken zou de concurrentiekracht moeten vergroten, maar de uitvoering ervan bezorgt projectontwikkelaars langdurige hoofdpijn.